Fragen und Antworten

Wozu dient eine Genossenschaftsgründung?

Zusammen mit weiteren Engagierten schafft man gemeinschaftliches Wohneigentum. Dies bietet eine größere Sicherheit als ein Mietverhältnis und ist günstiger sowie weniger riskant als ein Eigenheim.

Wie sieht der Zeitplan für die Wohnungsgenossenschaft aus?

Die Gründung der Stadtwerker-Wohnungsgenossenschaft ist im Januar 2017 mit 31 Gründungsmitgliedern erfolgt. Die Gründungsmitglieder haben den Namen Stadtwerkschaft eG für die eingetragene Genossenschaft gewählt.

Die Stadtwerkschaft will zeitnah ein erstes Bauprojekt umsetzen und bald nach dem Grundstückserwerb den Baubeginn einleiten. Die ersten Wohnungen sollen in ca. drei bis fünf Jahren bezogen werden können. Weitere Bauprojekte sollen folgen.

Wie kann ich Mitglied der Stadtwerkschaft eG werden?

Grundsätzlich ist das Projekt als Genossenschaft für Stadtwerker gedacht. Mitglied mit Wohnrecht kann jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter der Stadtwerke München (SWM) und ihrer Tochtergesellschaften werden, an denen die SWM zu mindestens 50 Prozent beteiligt sind, sofern er oder sie dort seit mindestens einem Jahr unbefristet angestellt ist. Zur Mitgliedschaft mit Wohnrecht gehört, dass er/sie ein Eintrittsgeld und einen Pflichtanteil für die Finanzierung des Bauprojekts zahlt (s.u.).

Alle Nicht-Stadtwerker können ebenfalls mitmachen: Als investierende Mitglieder. Voraussetzung für eine investierende Mitgliedschaft ist der Erwerb von mindestens drei Genossenschaftsanteilen à 500 Euro. Geplant ist, dass die investierenden Mitglieder eine jährliche Dividende erhalten, sobald die Stadtwerkschaft eG Erträge („Mieteinnahmen“) durch wohnende Mitglieder hat.

Was passiert für Mitglieder mit Wohnrecht bei einem Arbeitgeberwechsel?

Wer Mitglied mit Wohnrecht bei der Stadtwerkschaft ist (Voraussetzung dafür: Siehe oberen Punkt), der behält sein Wohnrecht lebenslang und unabhängig von einem späteren Arbeitgeberwechsel. Liegt bereits eine Mitgliedschaft in der Genossenschaft vor, dann ändert also eine Beendigung des Arbeitsverhältnisses bei den SWM oder ihrer Tochtergesellschaften nichts daran.

Was geschieht bei Renteneintritt oder Erbe?

Mitglieder, die in einer Genossenschaftswohnung leben, dürfen natürlich auch nach dem Renteneintritt weiterhin dort wohnen. Geschäftsanteile unterliegen dem Erbrecht und werden an die Erben ausgezahlt. Das Wohnrecht wird jedoch nicht vererbt.

Habe ich als Genossenschaftsmitglied Anrecht auf eine Wohnung?

Nicht jedes Genossenschaftsmitglied kann automatisch eine Wohnung erhalten. Wohnungen werden nach den festgelegten Grundsätzen der Wohnungsvergabe der Stadtwerkschaft eG vergeben.

Grundsätzlich gibt es in der Genossenschaft drei Arten von Mitgliedern:

  • Mitglieder mit Wohnrecht und Wohnung (mit Einzug nach Fertigstellung)
  • Mitglieder mit Wohnrecht, die warten (Einzug z.B. in einigen Jahren gewünscht)
  • Solidarmitglieder / investierende Mitglieder (ohne Wohnrecht)

Wie erfolgt künftig die Wohnungsvergabe?

Es ist keine Warteliste für die künftig verfügbaren Wohnungen der Stadtwerkschaft vorgesehen. Freie Wohnungen werden jeweils aktuell auf der Homepage mit einer festen Bewerbungsfrist ausgeschrieben. Nach Ablauf der Frist prüft der Vorstand alle eingegangenen Bewerbungen der Mitglieder mit Wohnrecht auf der Basis von bei der Gründung beschlossenen Kriterien. Dazu zählen u. a. die Dauer der Mitgliedschaft (hier zählen Eintrittsjahr und -monat, nicht jedoch die automatisch erstellte Mitgliedsnummer), zudem soziale Kriterien und auch das persönliche Engagement (d.h. das aktive Einbringen in die Genossenschaft). 

Mitglieder können die auf der Gründungsversammlung festgelegten detaillierten Beschlüsse zur Wohnungsvergabe einsehen. Dazu bitte eine kurze Anfrage per Mail an kontakt@stadtwerkschaft.de senden.

Können meine Kinder/Familienangehörige ebenfalls Mitglied mit Wohnrecht werden?

Erwachsene Kinder oder weitere Familienangehörige können nur dann ein eigenständiges Mitglied mit Wohnrecht in der Stadtwerkschaft werden, wenn sie bei den Stadtwerken München (SWM) oder einer ihrer Tochtergesellschaften angestellt sind.

Kinder oder Familienangehörige können aber selbstverständlich im Haushalt eines Genossenschaftsmitglieds mit Wohnrecht leben. Siehe dazu auch die Antwort auf die obere Frage „Wie kann ich Mitglied der Stadtwerkschaft eG werden?“

Kann ich eine Wohnung der Genossenschaft erwerben und an Dritte vermieten?

Nein, das ist nicht möglich – auch keine Untervermietung an erwachsene Kinder oder Familienangehörige.

Ich arbeite noch kein ganzes Jahr bei den SWM oder einer  Tochtergesellschaft. Kann ich trotzdem Mitglied der Stadtwerkschaft werden?

Sie können sofort investierendes Mitglied werden und dies später in eine Mitgliedschaft mit Wohnrecht umwandeln. Sobald Ihr Arbeitsverhältnis mindestens ein Jahr läuft, senden Sie uns bitte einen Beleg darüber zu, beantragen beim Vorstand der Stadtwerkschaft per E-Mail an mailto:vorstand@stadtwerkschaft.de die Änderung der Mitgliedschaft und zahlen das einmalige Eintrittsgeld von 200 Euro nach.

Was bedeutet eine investierende Mitgliedschaft finanziell für mich?

Investierende Mitglieder zeichnen einen Pflichtanteil in Höhe von 3 Genossenschaftsanteilen à 500 Euro (= 1.500 Euro). Selbstverständlich können Sie jederzeit weitere Anteile erwerben – bis zu maximal 500 Anteile.

Die Einlage dient der Bildung des Eigenkapitals der Genossenschaft, sie und ggf. weitere erworbene Anteile werden bei Austritt nach einem festgelegten mehrjährigen Zeitraum zurückgezahlt.

Genaueres regelt die Satzung der Genossenschaft.

Was kommt bei einer Mitgliedschaft mit Wohnrecht finanziell auf mich zu?

Mitglieder mit Wohnrecht zahlen im ersten Schritt (mit Beantragung der Mitgliedschaft):

  • Eintrittsgeld in Höhe von 200 Euro (nicht rückzahlbar)
  • 3 Pflichtanteile in Höhe je 500 Euro (= 1.500 Euro)

Im zweiten Schritt, also bei Einzug in eine Genossenschaftswohnung:

  • monatliche Nutzungsgebühr (= Miete)
  • einmalig weitere Pflichtanteile, also eine wohnungsbezogene Einlage, die sich nach der Wohnungsgröße bemisst. Bitte beachten Sie dazu die Beispielrechnungen weiter unten.

Die Einlage dient der Bildung des Eigenkapitals der Genossenschaft, sie und ggf. weitere erworbene Anteile werden bei Austritt nach einem festgelegten mehrjährigen Zeitraum zurückgezahlt. Genaueres regelt die Satzung der Genossenschaft.

Wo werden die Wohnungen gebaut?

Das steht aktuell noch nicht fest. Die Stadtwerkschaft eG will sich vsl. auf eines der freien Grundstücke bewerben, die die Landeshauptstadt München zu günstigen Konditionen an Genossenschaften vergibt.

Angestrebt wird zunächst in einem ersten Projekt der Bau von Wohneinheiten in unterschiedlicher Größe. Weitere Bauprojekte können folgen.

Wie werden die Wohnungen aussehen?

Um die Bauvorhaben der Genossenschaft möglichst wirtschaftlich zu gestalten, wird aus heutiger Sicht eine Kombination einer größeren Zahl von Wohnungen auf der erworbenen Grundstücksfläche mit individuell nutzbaren Gemeinschaftsflächen angestrebt.

Mit den Detailfragen wie Größe und Ausstattung der künftigen Wohnungen beschäftigt sich der Arbeitskreis „Wohn- und Baukonzepte“ der Stadtwerkschaft. Alle – auch neue – Mitglieder haben die Möglichkeit, ihre Ideen und Bedürfnisse hier aktiv mit einzubringen.

Das Angebot richtet sich grundsätzlich an eine heterogene Bewohnerschaft (Singles, Paare, Familien). Auch altersgerechtes Wohnen soll nach Möglichkeit mitbedacht werden. Die Mischung aus individuellen und Gemeinschaftsflächen wird sich auch an der Förderfähigkeit durch die Landeshauptstadt München (zum Beispiel mit einer Mischung aus München-Modell und Konzeptionellem Mietwohnungsbau (KMB)) orientieren.

Der Pkw-Stellplatzschlüssel wird sich an dem gewählten Wohnprojekt orientieren. Darüber ist aktuell jedoch noch nicht entschieden.

Was wird die Miete / Nutzungsgebühr kosten?

Mitglieder, die mit der Genossenschaft einen Nutzungsvertrag über eine Wohnung abgeschlossen haben, zahlen eine monatliche Nutzungsgebühr (analog zur Miete). Diese bemisst sich an der Höhe der wohnungsbezogenen Einlage, ggf. abhängig von dem zugrundeliegenden Förderungsmodell und ggf. einem Stellplatz.

Eine Genossenschaft orientiert ihre Mieten / Nutzungsgebühren am Kostenmietprinzip. Die Erträge müssen den laufenden Aufwand decken (insbesondere Zinsen, Tilgungs- und Verwaltungskosten) und eine Rücklagenbildung für späteren Instandhaltungsbedarf ermöglichen.

Die genauen Kosten werden erst feststehen, sobald ein Grundstückserwerb erfolgt ist und die Details der zu bauenden Wohnungen inklusive möglicher Förderungen geklärt sind.

Beispiele für die wohnungsbezogene Einlage (= weitere Pflichtanteile)

Achtung! Es handelt sich hierbei um Beispiele auf Basis von derzeit in Ausschreibung befindlichen Genossenschaftsprojekten (in Freiham) im München-Modell bzw. konzeptionellen Mietwohnungsbau. Es sind Abschätzungen im Rahmen des Modells der Landeshauptstadt München – wie die Finanzierung eines Projektes außerhalb des städtischen Modells aussehen würde, ist derzeit noch schwer abzuschätzen.


München-Modell: Es handelt sich hierbei um ein Fördermodell der Stadt München. Um herauszufinden, ob diese Förderung für Sie in Frage kommt, und für detaillierte Informationen klicken Sie bitte hier. Nur mit einem von der Behörde ausgestellten Berechtigungsschein, ist der Bezug einer nach München-Modell geförderten Wohnung möglich!

Kosten für den Bewohner:

  • Monatlich: Die Nutzungsgebühr (= Miete) beträgt ca. 10,50 Euro kalt pro m² Wohnfläche
  • Einmalig (vor Wohnungsbezug): weitere Pflichtanteile (= wohnungsbezogene Einlage) von 600 Euro pro m² Wohnfläche

Beispiel für eine 50 m² Wohnung mit dem München-Modell:

  • Monatliche Nutzungsgebühr: ca. 525 Euro / kalt
  • Weitere Pflichtanteile: 30.000 Euro

Beispiel freifinanzierte Wohnung bzw. Konzeptioneller Mietwohnungsbau – ohne Einkommensobergrenzen: Für weitere Informationen klicken Sie bitte hier.

Kosten für den Bewohner:

  • Monatlich: Die Nutzungsgebühr (= Miete) beträgt ca. 12,50 Euro kalt pro m² Wohnfläche
  • Einmalig (vor Wohnungsbezug): weitere Pflichtanteile (= wohnungsbezogene Einlage) von 1.200 Euro pro m² Wohnfläche

Beispiel für eine 50 m² Wohnung:

  • Monatliche Nutzungsgebühr: ca. 625 Euro / kalt
  • Weitere Pflichtanteile: 60.000 Euro

! Bitte beachten Sie, dass die o.g. Informationen keineswegs verbindliche Rechnungen für Wohnungen der Stadtwerkschaft darstellen. Deren Konditionen können erst dann genau festgelegt werden, wenn wir ein Grundstück gefunden haben!

Welche Förderungen kann ich als Genossenschaftsmitglied für selbst genutzten Wohnraum erhalten?

Die Stadtwerkschaft plant ihr Wohnprojekt so, dass für einen Teil der Wohnungen Förderungen nach dem München-Modell sowie nach Konzeptionellem Mietwohnungsbau (Details siehe voriger Punkt) möglich sind.

Die KfW bietet Kredite für Privatpersonen an, die z.B. die notwendigen Genossenschaftsanteile beim Einzug in die Wohnung einbringen möchten.

Wie kann ich mich einbringen?

Grundsätzlich ist es das Anliegen einer Genossenschaft, dass sich ihre Mitglieder aktiv einbringen, mitgestalten und auch Aufgaben übernehmen. Bei Abstimmungen hat jedes Mitglied eine Stimme, unabhängig von der Zahl der erworbenen Genossenschaftsanteile.

Aktuell bereiten die Gründungsmitglieder der Stadtwerkschaft in verschiedenen Arbeitsgruppen unter anderem die Bau- und Wohnkonzepte und die Bewerbung auf Grundstücke vor. Jeder, der Mitglied wird, kann sich hier mit einbringen. Die Arbeitskreise werden koordiniert von Sprechern bzw. Sprecherinnen im engen Austausch mit dem Vorstand. Die aktuellen Termine werden jeweils im Newsletter bekannt gegeben.

Die Stadtwerkschaft sucht derzeit zahlreiche weitere Mitglieder mit Wohnrecht sowie investierende Mitglieder.

Ein finanzielles Einbringen ist wichtig für den erfolgreichen Start: Bis zu 40 Prozent der sogenannten Gestehungskosten (Kosten für Grundstück und Grunderwerb, Baukosten und Baunebenkosten) müssen als Eigenkapital der Genossenschaftsmitglieder in die Genossenschaft eingebracht werden.

Lohnt sich eine Mitgliedschaft in der Genossenschaft, auch wenn ich keine Wohnung nutzen möchte?

Ja. Auf ihre eingebrachten Kapitalanteile über die Pflichtanteile hinaus erhalten die investierenden Mitglieder bei erfolgreichem Wirtschaften der Genossenschaft eine Dividende.

Jede Geldanlage ist naturgemäß mit einem gewissen Risiko verbunden. Bei der derzeitigen Entwicklung am Münchner Grundstücks- und Wohnungsmarkt dürften die Risiken einer Einlage in die Genossenschaft aber überschaubar sein.

 

Die Fragen und Antworten entsprechen dem jetzigen Stand der Planungen (Oktober 2017). Detaillierte Informationen zu den Themen Finanzen, Grundstück und Wohnungen folgen, sobald diese feststehen.