Baugruppe Kreativquartier: Jetzt mitmachen!

Warum das Kreativquartier?

Das Kreativquartier ist ein kleines Baugebiet in zentraler Lage. Auf dem Gelände zwischen Dachauer-, Loth-, Schwere-Reiter-, Heß- und Infanteriestraße soll ein urbanes Stadtquartier entstehen, in dem Wohnen und Arbeiten mit Kunst, Kultur und Wissen verknüpft werden.

Wenn sich eine Baugruppe findet, will sich die Stadtwerkschaft auf das dortige städtische Grundstück bewerben.

Bis wann kann ich mich auf die Baugruppe bewerben?

Die Bewerbungsphase läuft ab jetzt bis 15. Dezember 2018.

Ablauf der Bewerbung:

Interessenten, die Mitglieder mit Wohnrecht der Genossenschaft Stadtwerkschaft e.V. sind, schreiben eine E-Mail an kreativquartier@stadtwerkschaft.de.
Benötige Inhalte der E-Mail: Mitgliedsnummer und/oder Name, eine kurze Begründung der gewünschten Teilnahme an der Baugruppe, Angabe des Wohnmodells (EOF, München Modell oder KMB, siehe unten), benötigte Wohnungsgröße (Anzahl der dort wohnenden Personen + 1 Zimmer) > siehe Stadtwerkschafts-Mitgliederinfo vom Oktober 2018

Alle Interessenten bekommen dann eine Info des Vorstands zum weiteren Vorgehen.

Wie ist der Zeitplan für das Bauprojekt inkl. Fertigstellung?

  • Frühjahr 2019: Bewerbung der Stadtwerkschaft auf ein Grundstück
  • vsl. Herbst 2019: Grundstücksvergabe
  • vsl. Herbst 2020: Ende der Planungsphase und Baubeginn
  • Fertigstellung des Bauprojektes ca. 2 Jahre nach Baubeginn

Wieviel Zeit werde ich in die Baugruppe investieren müssen?

Die Baugruppe wird sich ca. ein – bis zweimal pro Monat treffen, um in moderierten Workshops Ergebnisse für das Wohnprojekt zu erarbeiten. Diese Treffen sind Pflichttermine, da nur durch eine lebendige Beteiligung ein Wohnprojekt entsteht, das zur Baugruppe passt.

Was kostet es mich jetzt und insgesamt?

Die Einlage für die Teilnahme an der Baugruppe bemisst sich nach dem persönlichen Wohnmodell:

EOF (Einkommensorientierte Förderung): 2.500 Euro
München Modell: 5.000 Euro
KMB (Konzeptioneller Mietwohnungsbau): 7.500 Euro

  • Fällig zum Beginn der Planungsphase: ca. 10% der wohnungsbezogenen Pflichtanteile
  • Fällig zum Beginn der Bauphase: 100% der wohnungsbezogenen Pflichtanteile

Die wohnungsbezogenen Pflichtanteile sind abhängig von Wohnungsgröße und Wohnmodell

(EOF: ca. 450 Euro pro m², München Modell: ca. 1.500 Euro pro m², KMB: ca. 2.000 Euro pro m²). Achtung: Diese Zahlen sind Schätzungen und basieren auf Referenzprojekten.

Die spätere Nutzungsgebühr (=Miete) ist ebenfalls abhängig von der Wohnungsgröße und Wohnmodell (EOF: ca. 5,85 € pro m², München Modell: ca. 11,50  € pro m², KMB: ca. 14,50 € pro m²).
Achtung: Diese Zahlen sind Schätzungen und basieren auf Referenzprojekten.

Was ist das Tolle bei der Teilnahme an der Baugruppe?

Wer in der Baugruppe aktiv ist, sichert sich zwei wesentliche Vorteile:

1. Die Mitglieder, die sich über den gesamten Zeitraum in der Baugruppe engagieren, haben Vorrang in der Wohnungsvergabe. Voraussetzung ist natürlich, dass das Bauprojekt tatsächlich realisiert wird. Achtung: Die exakte Zuweisung der Wohnungen erfolgt erst nach der Planungsphase.

2. Die grundsätzliche Ausrichtung des Bauprojektes (z.B. Wohnungsgröße, Gestaltung der Gemeinschaftsflächen) können die Aktiven in der Baugruppe beeinflussen.

Kann ich nachträglich einsteigen?

Ein nachträglicher Einstieg ist grundsätzlich erstmal nicht vorgesehen, da die Diskussion in der Baugruppe ein laufender Prozess ist. Bei einer guten Begründung können wir aber auch eine Ausnahme machen.

Kann ich eigene Ideen in die Planung einbringen?

Eigene Ideen sind immer willkommen und bringen das Bauprojekt weiter. Natürlich gibt es dabei auch Grenzen aus gesetzlichen Vorgaben, Bebauungsplan und Baukosten, die es zu beachten gilt. Ideen und Grenzen werden Teil der Workshops sein.

Komme ich auch als investierendes Mitglied in die Baugruppe?

Nein. Die Baugruppe setzt sich ausschließlich aus Mitgliedern zusammen, die auch in das Bauobjekt einziehen werden. Ein investierendes Mitglied kann allerdings durch mehr Genossenschaftsanteile das Projekt unterstützen. Je höher unser Eigenkapital, desto weniger Fremdkapital müssen wir aufnehmen.

Wo ist die genaue Lage auf dem Gelände des Kreativquartiers?

Für Baugenossenschaften sind voraussichtlich drei Baufelder auf dem KreativFELD vorgesehen. Die Frage nach dem genauen Grundstück kann erst zum Zeitpunkt der städtischen Ausschreibung (angekündigt für Frühjahr 2019) beantwortet werden. Je näher der Termin kommt, umso konkreter werden die Informationen.

Wie werden die Wohnungen aussehen (Ausrichtung, Balkon, Größe, Zimmer…)?

Die konkrete Gestaltung der Wohnungen wird erst in der Planungsphase (nachdem die Stadtwerkschaft das Grundstück bekommen hat) festgelegt. Grundlagen hierfür werden bereits durch die Baugruppe erstellt. Auch hier gilt: Je weiter das Projekt voranschreitet, desto detaillierter die Informationen. Nur die Anzahl der Zimmer ist in unseren Wohnungsvergabekriterien festgelegt: Anzahl der Personen + 1 = Zimmeranzahl.

Wird es Kindergarten, Schule, Spielplatz, Ladengeschäfte geben?

Neben den Wohnungen sind geplant: eine Grundschule mit Sporthalle, drei Kinderhäuser, Einzelhandel, Flächen für die Hochschule, Flächen für zusätzliche kulturelle und kreativwirtschaftliche Nutzungen im Bereich der denkmalgeschützten Hallen.

Sind Tiefgaragen geplant?

Ja. Die Stadt München gibt vor, dass bei Neubauten einen Stellplatzschlüssel von 1,0 (pro Wohnung einen Stellplatz) geben muss. Dies können wir durch ein gutes Mobilitäskonzept reduzieren. Diese Stellplätze werden überwiegend in Tiefgaragen geplant.

Wie sieht die Verkehrsanbindung aus?

Das Kreativquartier ist am Verkehrsknotenpunkt Leonrodplatz gelegen, wo mehrere Trambahnlinien und Busse fahren.

Welche Risiken bestehen?

Mögliche Szenarien in Kursiv und die Einschätzung des Risikos nach heutigem Stand:

Die Stadtwerkschaft erhält das Grundstück nicht. Die Konsequenz wäre: Die Bewerbungsunterlagen wurden umsonst erstellt und die Einlage für die Baugruppe ist weg. Die Wahrscheinlichkeit hierfür wird als sehr hoch eingeschätzt, da es vsl. viele Interessierte und damit hohen Wettbewerb im Rahmen der Grundstücksausschreibung geben wird.

In der Planungsphase werden nicht genügend wohnungsbezogene Pflichtanteile eingezahlt.  Konsequenz wäre: Die Stadtwerkschaft muss aus dem Bauprojekt aussteigen. Die Wahrscheinlichkeit, dass dieses Risiko eintritt, wird als gering eingeschätzt, da ausreichend Interesse am Bauprojekt in der Genossenschaft vorhanden ist.

Die Kosten für Bau und/oder Grundstück werden höher als erwartet. Konsequenz: Die wohnungsbezogenen Pflichtanteile erhöhen sich. Die Wahrscheinlichkeit hierfür ist gering bis mittel, da unsere Kalkulation konservativ gerechnet ist.

Der Ausschreibungstermin verzögert sich. Konsequenz: auch der Einzugstermin verzögert sich. Die Wahrscheinlichkeit hierfür ist nach den bisherigen Abläufen bei städtischen Ausschreibungen mittel bis hoch einzuschätzen.

Was passiert, wenn unsere Bewerbung auf ein Grundstück nicht erfolgreich ist?

Wenn die Bewerbung fehlschlägt, endet das Projekt. Die Teilnehmer dieser Baugruppe wechseln dann nicht automatisch in ein Folgeprojekt, da jedes Bauprojekt und damit auch die Baugruppe individuell ist. Mit einer guten Begründung ist natürlich ein Wechsel in eine andere Baugruppe möglich. Dies beinhaltet aber auch die Zustimmung der Baugruppe.

Kann der geleistete Beitrag (Geld, Planungsunterlagen) auf ein Folgeprojekt übertragen werden?

Nein. Die Beträge aus dem Projekt können nicht auf ein Folgeprojekt übertragen werden.

Grundsätzliche Ziele für ein Bauprojekt können aber als Vorlage für ein Folgeprojekt verwendet werden, wodurch dieses eventuell profitieren kann.

Welche weiteren Projekte sind geplant? Wie hoch ist hier das Risiko?

Parallel zum Kreativquartier ist die Bewerbung für das Bauprojekt Bayernkaserne geplant. Das Risiko ist bei dem Projekt gering, da es ein großes Angebot aus ausgeschriebenen Flächen geben wird – siehe FAQs unter diesem Link.

In Aussicht für die Zukunft steht außerdem weiterhin das Bauprojekt Zschokkestraße. Dazu sind wir derzeit in Gesprächen mit den SWM. Baureif würde dieses Grundstück Stand heute (November 2018) aber erst 2022 werden.

Ist bei allen Projekten Erbbaurecht vorgesehen?

Die städtischen Grundstücke sollen zukünftig nur noch in Erbbaurecht vergeben werden. Eventuell gibt es noch eine Ausnahme für Genossenschaften.

Wäre es nicht besser, ein Grundstück zu kaufen?

Kommt drauf an. Wenn wir einen guten Vertrag für ein Grundstück mit langer Laufzeit und niedrigem Erbpachtzins bekommen, ist Erbbaurecht für eine junge Genossenschaft mit wenig Eigenkapital attraktiv.

Hier gibt es den Flyer zur Baugruppe Kreativquartier zum Download.

Bei der Baugruppe mitmachen? Hier gibt es die Absichtserklärung zum Download.